2017/12/25立法院內政委員會都更條例修正案公聽會發言內容 @ 狗吠火車

主席、各位委員: 因為時間關係，我就不照書面資料談，而只提幾個重點。

首先，我要特別提到都更條例的第一條，這一條我們一直都是肯定的，我們希望都更以後，第一，土地能夠有計畫再利用，在此特別要強調「有計畫再利用」，而不是零散單元的再利用。第二，要讓都市機能能夠復甦；第三是改善居住環境；第四是增進公共利益；如果都更條例的修定沒辦法落實這些目標的話，這個修法就失敗了，所以我建議從這些觀點檢視這部法律修得好不好。

其次，我要肯定行政部門確實有努力過，但是從2011年啟動第九次修法，到今天已過了六個年頭，我原以為行政部門花了六年的時間擬訂都更條例修正草案，應該會很周延，但是我對這個條例草案內容並不看好。行政院版草案對有很多癥結問題並未妥為處理，例如，剛才幾位學界朋友提到的，過去19年來政府不作為，而此次修法並未明確規範政府應在一定期限內劃定更新地區與擬定更新計畫，並及積極推動實施更新事業計畫，此顯然還是會讓地方政府繼續不作為；因為，地方政府還是會把都更責任推卸給建商，仰賴建商自劃更新單元來辦理都更。

依行政院版草案之規定，仍然允許可以在政府劃定之更新地區內或更新地區外，自劃更新單元。請問，在更新地區內允許建商自劃更新單元，可以讓更新地區內土地作有計畫之再利用嗎？且建商既然可以在更新地區外，挑肥撿瘦，圈一個可獲最大利潤之單元來實施更新事業，建商還會想到更新地區內自劃更新單元，或是參與政府主導的更新計畫嗎？

都更條例允許建商可以在「更新地區」與「未經劃定應實施更新地區」自行劃設更新單元，是過去19年來都市更新業務停滯不前與無法實踐立法宗旨之癥結，它也是紛爭的根源。為讓都市更新能步入正軌，建議刪除「自劃更新單元」之規定，而明訂「更新單元」為政府所擬定更新計畫應表明之事項，若刪除自劃更新單元一時衝擊太大，則可考慮訂定落日條款，給予2年、3年的時間緩衝期。刪除「自劃更新單元」規定之同時，並明確規定直轄市與現（市）政府自更新條例修正公布施行日起，一定期限內（建議3年內）劃定更新地區、擬定更新計畫、並於更新計畫內劃定更新單元，以利建商或民間參與更新事業計畫之實施。

行政院版草案有關更新計畫應表明事項，只包括：更新地區範圍、基本目標與策略、實質再發展、其他應表明事項等四項，此要求表明事項太簡陋，建議包括：一、更新地區範圍。二、地區土地使用及建物狀況、公共設施水準、文化與景觀資源調查評估。三、更新計畫年期、目標與策略。四、實質再發展計畫。五、古蹟及歷史文化保存計畫。六、更新單元之劃定，以及更新事業計畫指導綱領。七、民間參與更新事業計畫之方式。八、拆遷安置計畫。九、實施進度、實施經費與財源籌措。十、更新地區公共設施建設計畫與更新單元經費分擔方式。十一、更新戶權益保障措施。十二、其他應表明事項（如簡報檔）。

都更條例刪除自劃更新單元後，建商或民間更新業者並非就沒有生意可做了。建商或民間更新業者於自劃更新單元規定失效後，可以從事危老房屋重建工作，以及參與政府主導劃定更新地區與擬定更新計畫之都市更新事業。行政院版草案新增第三章「政府主導都市更新」，其制度設計重點包括：成立都市更新推動小組，督導、推動都市更新政策及協調政府主導都市更新業務；繼續沿用過去圈地更新模式，容許建商在更新地區內自劃更新單元，實施更新事業；地方政府可自行實施或經公開評選委託都市更新事業機構為實施者實施；都更事業計畫必需徵求私有土地及私有合法建築物所有權人過半之同意。此政府主導都市更新之設計所能發揮之功能恐怕很有限，因為，第一，政府仍想仰賴建商圈地都更，其衍生問題之多，不再贅述；第二，政府自行實施更新事業之案例絕對會非常有限；三，政府的如意算盤是公開徵選實施者，委託實施者實施更新事業，但因為同意門檻以及土地整合問題仍在，且政府仍需負最終責任，因此，實施困難度仍然很高；第四，政府仍然不願意主動負起土地整合責任，實施者整合土地之困難未解。為此，建議此次都更條例修正，能建立一套資訊公開透明、資訊對稱、更新品質高、具成本有效性、以及能保障地主權益，讓地主願意參與更新之「政府-實施者-地主夥伴關係」（public-private partnership，PPP）之新都市更新模式。此新都市更新模式之設計必需能克服下列困難：土地整合、更新地區公共設施之興修或改善、更新地區內公共設施保留地之取得、古蹟與歷史文化保存、更新利益之公平分配、確保建築及設施品質、以及改善居住環境品質等。在此PPP新都更模式下，政府與實施者透過契約簽訂，各自盡其應履行之責任，但彼此屬於夥伴關係，共同承擔更新事業之成敗。此PPP模式建議具有下列特性：（1）由具有公權力之政府負責整合土地；（2）實施者由政府公開評選產生，實施者根據與政府及地主分別簽訂之契約，實施更新事業計畫；（3）採用權利變換方式實施都市更新，土地所有權人（含公共設施保留地、古蹟土地、公有土地）、合法建築物所有權人（含古蹟、歷史建物等）、他項權利人、以及實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，一律參與更新事業，於更新完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金；（4）更新事業實施者之評選、更新事業計畫、以及權利變換計畫之審查資料與審查程序完全透明公開。