【調查報導＠天下】楊重信：掀起工業住宅的面紗 @ 狗吠火車

【調查報導＠天下】楊重信：掀起工業住宅的面紗

2014-03-14 Web only 作者：楊重信

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長期以來，隨著都會快速發展，都會住宅需求殷切，加上不動產稅制不當，房地產持有成本偏低，助長房屋囤積炒作，使得都會房價呈現長期上漲趨勢。房地產業者在利潤誘因驅使下，乃將腦筋動到土地成本相對低的閒置工業區土地，以興建廠房或一般商業設施為由申請建照，完工取得建物使用執照後，再二次施工成住宅，這就是一般所稱的「工業住宅」。

●調查報導＠天下本月焦點：雙北市違法住宅現形記

工業住宅違法嗎？工業住宅數量有多少？誰是工業住宅興起的推手？工業住宅對社會的衝擊如何？監察院之糾正船過水無痕？工業住宅問題有解嗎？請大家一起來掀起工業住宅的面紗！

一、工業住宅違法嗎？

「工業住宅」大都蓋在都市計畫工業區內。依都市計畫法第32、36、40、79條之規定，於工業區興建工業住宅是違法的，地方政府得對工業住宅土地或建築物所有權人、使用人或管理人處新臺幣6萬元以上30萬元以下之罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。依建築法第77與91條之規定，地方政府對工業住宅建築物所有權人、使用人得處新臺幣6萬元以上30萬元以下之罰鍰，並限期改善。依都市計畫法與建築法之規定，工業住宅確屬違法。

二、工業住宅數量有多少？

台灣都市地區工業住宅之土地、樓板、戶數與人數等有多少？其空間分布如何？政府有掌握這些資料嗎？答案是完全沒有！內政部部長、次長與營建署署長對「工業住宅」簡直像一群「盲劍客」！地方政府首長與主管官員則像一群「睜眼的瞎子」，通通有看沒有見！

內政部函復監察院之資料顯示，截至2011年之工業住宅土地面積，台北市無法客觀判定；新北市為15,568平方公尺；高雄市為97,928平方公尺；桃園縣為9,911平方公尺；新竹縣為116,247平方公尺；宜蘭縣為96,631平方公尺；屏東縣為14,385平方公尺；其他15個縣市則皆無工業住宅。內政部工業住宅統計數字低到超乎想像！新北市是工業住宅最猖獗的地區，官方統計竟然只有15,568平方公尺，這數據大概只有鬼才會相信！

工業住宅之查察很困難嗎？內政部稱，開發業者於申請建造執照時，均依法定容許使用項目申請建築，難以判斷業者在領得建物使用執照後，可能違規以住宅型態進行銷售或使用；又稱工業住宅類似集合式大樓，進入私領域空間稽查似有困難，且戶數動輒數百戶，一致性予以裁罰，將衍生問題。言下之意是「事前無法預知」、「事後投鼠忌器，不能稽查」。那麼，請問立法有何用？人民為何需要政府？

三、誰是工業住宅興起的推手？

工業住宅固然是不肖開發業與購屋者貪圖利益所造成，但是主要推手其實就是政府；因為，沒有政府的工業區土地使用限制鬆綁、房地價稅率優惠、以及政府之放縱與包庇，開發業者是不敢玩一手遮天把戲、民眾也不會干冒風險購買工業住宅的！

內政部回應2001年經發會投資組之共識決議，於2002年2月6日修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第18條，容許工業區土地作為一般商業設施使用，而不必需付出任何回饋，是開發業者不願循都市計畫檢討審議方式辦理工業區變更（因須提供回饋），而利用容許使用項目放寬之便，違法興建工業住宅之推力。內政部修訂該細則之本意，當然不是要興起工業住宅，但是後來造成工業區內住宅林立是不爭之事實！

其次，財政部於1996年底將違法的工業住宅認定可適用自用住宅優惠稅率（違法還可以獲得獎勵），亦是工業住宅興起之助力！當然，更大助力來自地方政府之「無為而治」！根據內政部之統計，目前依都市計畫法第79條裁罰之案例僅有一件！一言蔽之，工業住宅興起的推手就是內政部、財政部、以及地方政府！

四、工業住宅對社會之衝擊如何？

工業住宅對社會的衝擊有很多面向，從都市規劃觀點而言，都市工業區係為工業發展而劃設，其與住宅區隔離，係在避免工業與居住使用之不相容性，並利配置公共設施；工業住宅之存在讓工業區不像工業區，此對都市之建全發展有礙！從居住環境品質觀點言，用膝蓋想也知道，工廠周邊有住宅，住宅周邊有工廠，且缺乏一般住宅區之公共設施，居住環境品質怎可能會好？其次，從法令與政府威信而言，工業住宅既然違法卻放任存在，讓法令淪為僅供參考，讓政府威信掃地！從公平正義之觀點言，工業住宅造成市場不公平競爭，影響合法開發業者之權益。

五、監察院之糾正船過水無痕？

監察院於2011年11月通過工業住宅糾正案，送請行政院轉飭所屬確實檢討改善見復。行政院於2012年1月、2012年9月、2013年6月三次函報監察院有關內政部及相關機關之檢討改善情形。從三次檢討改善報告觀之，內政部及相關主管機關顯然是避重就輕，虛應故事，說得很多，做得很少，幾乎完全拿不出可根本解決之方案。請問2年多來，內政部及地方政府對工業住宅到底有何實質作為？依過去之經驗，工業住宅糾正案最後一定會在監察院與行政院所屬聯合演出下，船過水無痕！一切在原地踏步！

六、結語：工業住宅問題有解嗎？

工業住宅與其他土地或建物違法行為一樣，在政府之包庇放縱下，違法案件會愈來愈多，影響層面與範圍會愈來愈大，所需考量因素也會愈來愈多！最後的結果必然是「無解」！因為，沒有一個政府部門會願意出來充當砲灰的！前不久吵得沸沸騰騰的「清境民宿」案不就是如此嗎？若有朝一日政府被迫要處理工業住宅，政府老狗玩不出新把戲，所使的招數一定還是「就地合法」賤招，允許違法者以「回饋」換得「就地合法」。這招是背離公平正義的賤招，絕非是法治國家政府所該為！因此，在此呼籲政府要採用此賤招時，務必要三思！

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